以低价房屋置换低价房屋如何认定受贿数额
典型案例
甲系某国有公司总经理，乙系私营企业主，丙系甲的同学、某国有房地产企业负责人。甲曾经利用职务便利，在多个事项上为乙提供帮助，甲与丙无任何职务关联。
2016年2月，丙向甲推荐，请其购买丙公司开发的楼盘东风小区，并承诺给予权限内的最大折扣8折（同期对外销售一般为95折），后甲从东风小区选中一套总价200万元的房产（现房），按照8折的价格160万元与丙公司签订购房合同，并支付房款。同年4月，在甲与乙聊天时，偶然谈及其购买了东风小区楼盘，乙听后表示，其公司开发的西风小区（期房）质量更好，升值潜力更大，向甲推荐。甲称自己资金有限，且购买东风小区时享受了低折扣，不打算再购买西风小区房产。乙表示，甲可以将购买的东风小区房产以购买价置换给乙公司，乙公司以“内部员工价”向甲出售西风小区房产，甲同意。同年6月，甲在西风小区选中一套总价400万元的房产。7月，甲与乙公司签订购房合同，约定以75折的“内部员工价”共计300万元购买该房产，并将东风小区房产钥匙交给乙公司。2016年10月，甲向乙公司支付140万元差价。后西风小区房产交房，甲一直将其对外出租。为少缴税款，2018年5月，甲配合乙将东风小区房产过户至乙公司名下。2020年2月，甲案发。
分歧意见
上述案例中，对于甲是否属于通过“以明显低于市场的价格购买房屋”的方式收受乙的利益输送，有不同意见。
第一种意见认为，甲购买东风小区房产享受的是8折，置换西风小区房产时享受的“内部员工价”是75折，两套房屋折扣力度相近，甲、乙互相置换属于自愿、公平行为，甲不存在以“明显低于市场的价格”购买乙房屋的情形。
第二种意见认为，甲购买东风小区房产的总价为200万元，折扣为8折，节约资金40万元；购买西风小区房产的总价为400万元，“内部员工价”为75折，节约资金100万元。二者相差60万元，因此，应认定为甲通过置换方式收受乙的利益输送60万元。
第三种意见认为，不能简单用东风小区、西风小区两套房产折扣节约的资金相减，来计算利益输送数额，而应通过计算两套房产当时的市场价与各自实际支付价之间的差额，来判断是否存在利益输送以及利益输送的金额。
评析意见
笔者同意第三种意见。具体分析如下：
甲在购买东风小区房产时，由于其同学丙的原因，因此享受了低于市场正常优惠的折扣，因甲与丙无任何职务关联，故该笔优惠并非利益输送，甲不构成受贿。同时，自2016年2月到甲置换西风小区房产，中间经过几个月时间，房屋价格可能发生变化，因此，甲以其购入价160万元将房产转让给乙公司，确实让乙公司占有一定“利益”；另一方面，甲作为非乙公司员工，以“内部员工价”75折购买西风小区房产，也占有乙公司的一定“利益”。对于两个“利益”的大小，由于楼盘的市场折扣力度不同、购买时间变化等因素，不能简单以两套房产享受的折扣金额的差作为计算认定标准，而应选择更为精准、严谨、科学的思路和方法。具体而言，应选择甲、乙正式实施置换房产的时间为节点，由专业机构分别对东风小区、西风小区两套房产当时的市场价格进行评估，再与甲实际购入支付价格相减，进而判断甲乙在置换两套房屋中各自占有的“利益金额”，以此判断甲是否接受了乙的利益输送。
在认定上述问题中，需要注意以下几方面问题。
一是置换时间节点的选择必须精准。由于置换的时间节点影响房产价格的评估认定，因此在时间点的选择上，必须十分精准、科学，确保评估结论得到甲乙当事人的认可。该案例中涉及多个时间节点，其中甲乙口头达成置换约定的时间为2016年4月，甲挑选西风小区房产的时间点为6月，具体与乙公司签订房屋合同的时间为7月，交齐尾款时间为10月，最终将东风小区房产正式过户给乙公司是2018年5月。根据案件事实，上述几个时间节点中，最科学的应是2016年7月甲与乙签订购房合同并将东风小区房产钥匙交给乙公司，此时，甲、乙双方正式实施置换房产行为，至于其他时间节点，均为置换的准备阶段或后续自然延续阶段，不宜作为评估节点。
二是确保房产评估方法科学严谨。在委托有资质的房产评估机构对2016年7月东风小区、西风小区两套房产的市场价进行评估时，必须与评估公司充分沟通，选择科学的评估方法和足够的取样样本。特别要注意，由于上述小区在市场上正常销售时即存在一定折扣，因此不能仅以房屋原价作为取样标准，而应注意收集市场上一般客户同期购买同类房产时的平均成交价格，以此精准计算出两套房屋当时的市场价，确保鉴定结论的科学性和可信性。上述案例中，经评估，2016年7月东风小区房产的市场价为195万元，甲的实际购入价为160万元，差额35万元；同期西风小区房产的市场价为390万元，实际购入价为300万元，差额90万元，二者相减为55万元。因此，最终认定甲通过与乙置换房屋的方式，接受乙的利益输送55万元。
三是科学精准计算甲应退缴的赃款和孳息数额。2020年甲案发后，需要退缴的赃款金额是多少？上述认定甲通过“置换”房屋方式，收受乙的贿赂金额为55万元，但在追缴赃款时，除了受贿本金外，考虑55万元作为购房资金去向明确，且经过4年时间房屋价格大幅升值，因此应将升值部分金额作为孳息予以追缴。具体计算方式为，先算出55万元在西风小区房产市场价390万元中所占比例（14.1%），再对2020年2月甲案发时西风小区房产的价格进行评估（如600万元），最终两数相乘，计算出案发时该55万元贿赂款对应房屋份额的价值（84.6万元），因此，甲需退缴赃款及孳息共计84.6万元。此外，该案例中，西风小区房产收房后，甲一直将该房屋出租，对于其用贿赂款购房部分产生的租金，严格来讲也属于受贿孳息，也应予以追缴。具体计算时，应从该房产出租之日起算，以甲将赃款84.6万元退缴到办案机关账户为截止日期，精准计算出该房产在此阶段的总计房租金额，同时扣除该阶段房屋的物业费、取暖费等正常支出，再乘以14.1%，确保孳息的计算精确、严谨。
来源：中央纪委国家监委网站 |